La construction avec un architecte se produit en différentes phases successives et parfois concomitantes depuis le désir du client jusqu’à la livraison.

A - ETUDES PRELIMINAIRES

-L’architecte propose une mission d’études préliminaires qui synthétise l’ensemble des requêtes formalisées conjointement avec le maître d’ouvrage.

-Il mesure l'équilibre entre les attentes (le programme), les possibilités offertes par le terrain ou la construction (données techniques et juridiques) et l'importance de la réalisation autorisée par l'enveloppe financière.

-L’architecte établit un dialogue constructif avec le maître d’ouvrage pour une définition plus précise des besoins.

-A cette occasion, il émet toutes les observations et propositions qui lui semblent utiles et propose des solutions d'implantation, d'orientation les mieux adaptées pour mettre en valeur les caractéristiques du site.

-Il établit les plans des niveaux significatifs et, éventuellement, certains détails et croquis permettant d’exprimer la volumétrie d’ensemble. Le niveau de définition correspond généralement à des documents graphiques établis à l'échelle maximale de 1/500e.

Si le maître d’ouvrage accepte les termes de l’architecte, ces-derniers initialisent alors la séquence classique des étapes de la réalisation d’un projet architectural.

 

B - AVANT PROJET ET PERMIS DE CONSTRUIRE

Si le maître d’ouvrage est satisfait des premières études d’esquisse ou de diagnostic, il peut décider de poursuivre les travaux dans les études d’avant-projet.

> Avant-projet sommaire (APS)

Les études d’avant-projet ne sont menées qu’après avoir vérifié, lors des études préliminaires, l’adéquation du budget au programme défini par le maître d’ouvrage.


L'architecte précise la conception générale en plan et en volume, propose les dispositions techniques qui lui semblent les mieux à même de répondre au programme. Il arrête les dimensions principales de l’ouvrage ainsi que son aspect général. Le niveau de définition correspond généralement à des documents graphiques établis à l'échelle maximale de 1/200e.

Il établit une estimation provisoire du coût prévisionnel des travaux, se prononce sur l'adéquation entre l'enveloppe financière indiquée par le maître d'ouvrage à la signature du contrat et le coût qu'il estime nécessaire à la réalisation de l'opération.

Enfin, il estime le délai global de réalisation de l’opération.

 

> Avant-projet définitif (APD)

Suite à la remise de l’APS, l’architecte travaille en dialogue permanent avec le maitre d’ouvrage pour intégrer ses souhaits et modifications, afin d’aboutir à un accord sur des plans détaillés qui constituent l’Avant-Projet Détaillé (APD).

L'architecte arrête en plans, coupes et façades les dimensions de l'ouvrage, précise son aspect, justifie les solutions techniques retenues, détermine les surfaces détaillées de tous les éléments du programme et établit la notice descriptive précisant la nature des matériaux. Le niveau de définition correspond généralement à des documents graphiques établis à l'échelle de 1/100e.


L'architecte établit l'estimation définitive du coût prévisionnel des travaux, dans la limite d'une variation de 10% à 15% en monnaie constante.
Cette limite ne vaut que si le programme défini au CCP est inchangé.

> Dossier de demande de Permis de Construire (PC)

L’Avant-Projet Définitif sera le socle sur lequel l’architecte constituera le dossier de demande de permis de construire.

Au-delà des documents techniques, plans et définitions des matériaux, réseaux et fluides, l’architecte prépare l’ensemble des documents administratifs et juridiques, dont l’attestation de prise en compte de Réglementation Thermique 2012, nécessaire à la constitution d’un dossier complet de demande de Permis de Construire (PC) qu’il soumet à l’autorité compétente.

II suit l’instruction du dossier, apporte les éventuelles pièces supplémentaires requises et aide à intégrer les expertises tierces nécessaires en accord avec le maître d’ouvrage jusqu’à obtention du Permis de Construire.

 

C - ETUDES DE PROJET (PRO) et DOSSIER DE CONSULTATION DES ENTREPRISES (DCE)

Dès réception du Permis de Construire, l’architecte s’attèle à la conception détaillée de l’ensemble du projet, rassemble les éléments du projet nécessaires à la consultation des entreprises permettant aux entrepreneurs consultés d'apprécier la nature, la quantité, la qualité et les limites de leurs prestations et d'établir leurs offres, à savoir

  • plans, coupes et élévations nécessaires à la bonne compréhension de l’ensemble du projet et à l’intervention de chaque corps de métier. Échelle suffisante, généralement 1/50e.

  • un devis descriptif détaillé par corps d'état.

  • un planning indicatif de l’exécution des différents travaux pour chaque corps de métier.

 

Le maître d’ouvrage dresse, avec l’aide de l’architecte, la liste des entreprises à consulter et approuve le dossier de consultation puis le fournit aux entreprises consultées.

 

> Mise au point des marchés de travaux

L'architecte assiste le maître d'ouvrage lors du dépouillement des offres des entreprises, procède à leur analyse comparative et conseille le maitre d’ouvrage pour la sélection des offres des entreprises qui participeront à la construction.

Le devoir de conseil de l’architecte vous garantit qu’il vérifiera au mieux que chaque entreprise présente les compétences et les garanties nécessaires à la pleine réalisation de chaque lot et qu’il étudiera la justesse des tarifs proposés en fonction des prestations demandées, afin de vous garantir une sélection des entreprises la plus judicieuse dans vos meilleurs intérêts.

Selon le type d’intervention des entreprises sélectionnées différents contrats sont signés qui définissent :

  • la nature et l’étendue de chaque intervention

  • un devis descriptif et des plans d’exécution détaillés par corps de métier

  • les assurances pour la responsabilité professionnelle des entreprises

  • les prix TTC et les indices d’éventuelles révisions des prix

  • un planning d’exécution des travaux de chaque spécialité

  • un calendrier précis des paiements en fonction de l’état d’avancement de chaque lot

  • les dates prévues de démarrage et de finition de chaque lot et les pénalités imposables en cas de retard

  • les délais de réalisation des réparations de défauts lors de réception de la maison

  • la retenue de 5% de garantie annuelle, payée un an après réception des travaux pour garantir la réparation de vices non-décelés lors de la réception

  • L’assurance « dommage ouvrage » obligatoire pour vous garantir contre les malfaçons

 

> Plans d’exécution (EXE)

 

Dans le prolongement du DCE, les études d’exécution ont pour objet la réalisation technique du projet.

Les plans d’exécution aux échelles appropriées, les notes de calcul et les spécifications d’usage pour le chantier permettent l’exécution des travaux par les différents entrepreneurs pour la construction de l’ensemble du bâtiment.

 

D - LE CHANTIER

Les travaux peuvent alors démarrer, si possible sous la direction générale de l’architecte. En tant que maître d’œuvre, il supervisera l’ensemble du chantier, inspectera régulièrement les travaux en votre nom et vous tiendra régulièrement informé des opérations et des acomptes à verser à chaque entreprise en fonction de l’état d’avancement des travaux de leurs lots.

 

> Direction de l’exécution des travaux (DET)

 

L’architecte prépare la mise en œuvre du chantier et organise la participation des différentes spécialités pour s’assurer du respect des règles de l’art, des engagements de chacun et de la juste réalisation des plans.

Le maître d’œuvre intervient sur le terrain pour vérifier et s'assurer de l'avancement des travaux et leur conformité avec les pièces du marché.

  • Terrassement du terrain et reliage Voirie et Réseaux Divers (VRD)

  • Gros-œuvre : stabilité et solidité du bâtiment (fondations, structure)

  • Second-œuvre : étanchéité, esthétique et confort

Le maître d’œuvre anime les réunions de chantiers dont il prépare et diffuse les compte-rendu à l’ensemble des parties concernées. L’architecte supervise également le paiement des intervenants et l’accomplissement des prestations correspondantes dans les temps prévus.

> Ordonnancement, coordination et pilotage du chantier (OPC)

L’analyse des tâches élémentaires qui composent les études d’exécution et les travaux, leur enchaînement et les points critiques de cette suite d’interventions, constituent la mission d’ordonnancement et la planification, qui est complémentaire de la maîtrise d’œuvre. Celle-ci a pour but de planifier avec soin l’imbrication optimale des différentes interventions des entreprises pour une construction la plus rapide et la moins onéreuse possible.

 

 
 

E - RÉCEPTION DES TRAVAUX

Assistance aux Opérations de Réception (AOR)

L’architecte contrôle l’ensemble des travaux effectués et de la réalisation des prestations jusque dans leurs ultimes détails. Il se charge aussi du décompte général des factures des différents prestataires et solde les comptes de chantier.

Le maître d’ouvrage doit attester de la prise en compte de la Réglementation Thermique 2012 à travers une attestation établie à l’achèvement des travaux. Établie par l’architecte ou un thermicien qualifié selon les caractéristiques du bâtiment, cette attestation assure la cohérence avec l’attestation soumise lors de la demande de Permis de Construire et l’exigence de résultats (besoin bioclimatique, consommation d’énergie primaire, confort d’été).

L’architecte clôture alors le dossier des ouvrages réalisés et confirme ainsi la conformité de l’ouvrage afin de correspondre aux termes des contrats de garanties. Des pénalités peuvent être appliquées aux entreprises qui dépasseraient la durée prévue pour leur intervention.

Une fois l’ensemble des travaux validés par le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage, ceux-ci s’accordent de la réception finale du bâtiment, et la passation complète de la responsabilité du ou des bâtiments au maître d’ouvrage.

La date de réception de la construction sert également comme date de début de la garantie biennale des équipements qui peuvent être dissociés du gros-œuvre (portes, fenêtres, volets…) et de la garantie décennale de la solidité du gros-œuvre.